Op 30 november 2017 vond tijdens een raadsvergadering de behandeling plaats van de Structuurvisie Vitale Vakantieparken Harderwijk. Behalve de verantwoordelijk wethouder Jeroen de Jong waren ook medewerkers van projectgroep Vitale Vakantieparken, en fractieleden aanwezig. Belanghebbenden, veelal eigenaren van recreatiewoningen op een van de Harderwijkse parken, konden inspreken en waren massaal aanwezig.
De Structuurvisie Vitale Vakantieparken Harderwijk is een gevolg op de Strategienota Vitale Vakantieparken van begin 2015. Een structuurvisie is een richtinggevend document waarin de visie op het ruimtelijk beleid van de gemeente wordt omschreven. In de structuurvisie wordt gedetailleerd het beleid voor de parken aangegeven, maar in het bijzonder de vier parken die willen transformeren. De parken Slenck & Horst, Ceintuurbaan, Onze Woudstee en Vakantiepark Dennenhoek zijn al lang geen vitale vakantieparken meer en willen een andere bestemming. Drie van de vier parken willen dat daar wonen wordt toegestaan en de Dennenhoek wil een transformatie naar wonen en logiesverblijven voor arbeidsmigranten.
Een aantal onderwerpen uit de structuurvisie zijn uitvoerig besproken. Voor zover deze (ook) betrekking hebben op de Dennenhoek leest u hierover in dit artikel.
Vereveningsbijdrage
Over dit onderwerp bestaat veel onduidelijkheid bij de particuliere eigenaren. De rechtvaardiging voor het heffen van vereveningsbijdrage wordt op verschillende manieren uitgelegd. De structuurvisie spreekt van een “bijdrage ruimtelijke ontwikkeling” en “bovenplanse kosten”. In de concept structuurvisie was de rechtvaardiging nog de vermeende waardestijging van de woningen die van recreatie- naar woonbestemming transformeren. De systematiek van de vaststelling van deze waardestijging was juridisch en procedureel dermate ingewikkeld dat de gemeente heeft besloten daarvan af te wijken.
De gemeente heeft ervoor gekozen de komende jaren voor 4,7 miljoen euro aan toeristisch-recreatieve voorzieningen de realiseren. Het geld hiervoor moet door de vier parken worden opgebracht door middel van een vereveningsbijdrage.
Anders dan in de concept structuurvisie wordt de vereveningsbijdrage nu ook per park geheven en niet meer bij individuele eigenaren. De verdeelsleutel over de vier parken is de totale WOZ-waarde van alle onroerend goed op het park. Hoe het park de bijdrage verdeelt onder de eigenaren is vrij. Van eigenaren die niet willen transformeren, bijvoorbeeld omdat zij hun woning recreatief gebruiken, kan niet worden verlangd dat zij meebetalen aan de vereveningsbijdrage.
Er waren uiteenlopende reacties op dit onderwerp hoorbaar. Een eigenaar omschreef het als volgt: “Wij krijgen een unieke kans van de gemeente om permanent in onze recreatiewoning te mogen wonen. Het is logisch dat wij daar iets voor terug moeten doen.” Een andere eigenaar had toch een duidelijk andere mening: “Wij hebben onze woning als recreatiewoning verkocht en ook gebruikt in overeenstemming met de bestemming. Recreatieve voorzieningen zijn er in het park niet meer, en nu worden wij beïnvloed om mee te doen met de transformatie. Het voelt juist alsof wij een boete krijgen omdat wij ons netjes aan de regels hebben gehouden!”
Betaling van de vereveningsbijdrage
Zodra de Structuurvisie definitief is vastgesteld wordt de vereveningsbijdrage in rekening gebracht. Die mag in 10 jaar betaald worden, maar vanwege investeringen op de parken wordt het eerste jaar vrijgesteld. Vanaf 2019 mag dus in 9 termijnen worden betaald.
Wettelijke belemmeringen
Om te kunnen transformeren naar wonen gelden voor alle vier parken wettelijke belemmeringen. De geluidsoverlast op het park van de A28 (en in Hierden ook nog van het spoor) zorgt ervoor dat er maatregelen moeten worden genomen: een geluidsscherm. Over de hoogte is men het nog niet eens. Dennenhoek had het in 2016 zelf laten onderzoeken. Daar kwam toen 8 meter hoogte uit. Sinds kort roept de exploitant dat 3 tot 4,5 meter ook voldoende is. Dat is bij de gemeente nog niet bekend, en zeker nog niet akkoord, zo bleek tijdens de raadsvergadering.
Verder werd ook ingesproken door een bestuurder van LTO Noord. Hij vertegenwoordigt een aantal agrarische bedrijven in Hierden. Hij wil graag betrokken worden bij de plannen om bezwaar of juridische procedures (met name tegen de twee Hierdense parken) te voorkomen, maar is tot op heden niet geïnformeerd. Wat zijn eventueel bezwaar tegen de voorgenomen transformatie is werd niet duidelijk. Wethouder de Jong liet op een later moment in de vergadering wel doorschemeren dat de nieuwbouw op de Dennenhoek punt van aandacht is.
Over een geluidswal c.q. geluidsscherm aan de Paasloweg vanwege de geluidsoverlast van het veebedrijf tegenover de Dennenhoek werd niet gesproken, evenals niet werd gesproken over eventuele stankoverlast van datzelfde bedrijf.
Het Bouwbesluit en eventuele gevolgen voor individuele woningen bij transformatie kwam kort ter sprake. Bureau Nieman heeft daar in 2016 onderzoek naar gedaan. Afhankelijk van het type woning zijn slechts eenvoudige tot uiteenlopende aanpassingen nodig. Het was een aantal raadsleden opgevallen dat specifiek voor de Dennenhoek in de Structuurvisie niet vermeld staat welke aanpassingen dat zijn. Mevrouw Van Keimpema beloofde dit alsnog in de Structuurvisie op te nemen.
Kosten
Alleen de kosten voor de gemeente zijn bekend en opgenomen in de Structuurvisie. Dat betreft de vereveningsbijdrage.
De kosten per park om te mogen transformeren kunnen fors oplopen door met name de geluidsschermen. Slenck & Horst en de Ceintuurbaan hebben oplossingen en weten de kosten hiervoor. Onze Woudstee en de Dennenhoek zijn er nog niet uit. Er worden nog diverse mogelijkheden onderzocht.
Ondersteuning door particuliere eigenaren
Een groot deel van de discussie tussen enerzijds projectgroep en wethouder, anderszins fracties en belanghebbenden ging over de haalbaarheid van de gemeentelijke eis ten aanzien van het percentage eigenaren die willen transformeren dan wel willen blijven recreëren. In de structuurvisie staat vermeld dat maximaal 5% een recreatiebestemming mag houden. De parken en VVE’s moeten zich dus maximaal inspannen om 95% van de eigenaren te overtuigen mee te gaan in de bestemmingswijziging. Enerzijds omdat dan een betere verdeling van de kosten kan plaatsvinden, anderzijds omdat dit recht zou doen aan het uitgangspunt “één plan – één park”. Wethouder De Jong wil op dit moment niet afwijken van de gestelde percentages, maar wil dit wel heroverwegen nadat is vastgesteld dat hiervan marginaal afgeweken zou moeten worden om transformatie haalbaar te maken.
Voor de parken Onze Woudstee en Dennenhoek is nog geen zekerheid of dit haalbaar is en zelfs de voorzitter van de VVE Slenck & Horst was ook nog niet overtuigd of hij 95% van de eigenaren meekrijgt.
Vervolg
Van de 8 fracties willen de helft nog nader overleg binnen de fractie. De overige willen de Structuurvisie in stemming brengen. Op z’n vroegst op 14 december a.s. kan het college de Structuurvisie vaststellen, maar gezien nog door te voeren wijzigingen en overleg in een aantal fracties wordt dat waarschijnlijk pas januari 2018.
Tijdslijn
Zodra de structuurvisie definitief is vastgesteld kunnen de parken starten met de aanvraag bestemmingswijziging. Volgens wethouder De Jong zullen de parken Slenck & Horst en Ceintuurbaan dit de dag na vaststelling van de structuurvisie doen. Op Onze Woudstee en de Dennenhoek is dat nog niet zeker. De materie is ingewikkeld en de processen zijn gecompliceerd. Er zijn grote verschillen in de opvattingen van belanghebbenden en het vergt nog veel overleg om overeenstemming te bereiken. De gevraagde investeringen vormen bij veel eigenaren de grootste belemmering.
Zodra echter een aanvraag bestemmingswijziging in behandeling genomen wordt kan nog in 2018 begonnen worden met transformatie. Eventuele bezwaarprocedures via de Raad van State staat de transformatie niet in de weg, maar kan van invloed zijn of en wanneer de bestemmingswijziging onherroepelijk wordt. Tot die tijd bepalen gemeente en provincie of de aanvraag bestemmingswijziging wordt goedgekeurd.
De raadsvergadering kan nog worden bekeken op internet:
klik hier voor de link en vervolgens op de button “Start nu” in het afspeelvenster
of op de button achter “4 2 Structuurvisie vitale vakantieparken 19:40”
https://channel.royalcast.com/harderwijk/#!/gemeenteharderwijk/20171130_2